零售名企名创优品在广州琶洲扩张，租用约2万平方米的甲级办公楼；广东知名律所、广告公关企业等专业服务企业，在天河体育中心及珠江新城升级搬迁……基于对粤港澳大湾区经济前景看好，今年上半年，中外知名企业和品牌纷纷加大在广深两地落子布局。近日，第三方研究机构CBRE世邦魏理仕发布《2021年上半年广州房地产市场回顾与展望》称，上半年广州写字楼、零售物业和仓储物流市场延续了2020年下半年的复苏态势。写字楼市场升级需求旺盛，带动新项目去化，总体空置率下降且租金回稳。零售物业市场方面，餐饮和汽车展厅继续积极拓展，而新进广州的零售品牌依然首选天河路。

　　◎名创优品、字节跳动租用上万平方米办公楼

　　消费市场的快速恢复则引发了数家新经济企业新一轮的业务拓展和搬迁扩租，如名创优品和字节跳动进驻广州琶洲，租赁面积分别约达3万平方米，为近年规模较大的租赁交易。

　　“第二季度，零售贸易和专业服务业的租赁表现最为活跃，成交占比分别达到32.9%和21.8%。其中名创优品承租琶洲约两万平方米的甲级办公面积。以法律、人力及广告公关企业为代表的专业服务业则主要集中在天河体育中心及珠江新城升级搬迁。尽管本季度TMT行业的成交占比仅为8.0%，但实际办公需求仍然非常活跃，在非优质写字楼录得多宗大面积成交。”世邦魏理仕华南顾问及交易服务|办公楼部负责人程志文分析称，就上半年而言，TMT、金融和零售贸易在全市优质写字楼成交占比中位列前三。

　　上半年，广州优质写字楼供应增大，仅第二季度就有两个甲级写字楼项目投入使用，分别位于珠江新城的万科中心和鱼珠的行信中心，为市场带来约15万平方米的写字楼面积。其中，万科中心是珠江新城近五个季度以来的首个新增办公项目。行信中心则位于金融城东边的黄埔区，在规划中的广州第二CBD之中。广州上半年合共新增34万平方米优质办公面积，同比增长58%。不过，第二季度净吸纳量也在同步增长，二季度市场消化量有90.7%的季度环比增长。

　　大数据显示，今年上半年广州优质写字楼净吸纳量达到31万平方米，几乎是2020年全年净吸纳量的七倍。另外，第二季度末，空置率回落至9.1%，季度环比下降0.8个百分点，是七个季度以来首次录得空置率的下行，大体回落至2020年末的水平。

　　写字楼的租金行情，区域之间、甲乙级楼宇间租金出现分化。“受升级需求带动，个别新楼空置显著改善，租金报价有所提升。而老旧楼宇则为了挽留租户而愿意调低租金报价。”程志文说，从全市表现来看，第二季度广州优质写字楼租金大致保持平稳，季内无涨跌，季末租金为每月每平方米161.6元，止住了连续七个季度的下跌趋势，但上半年总体仍录得0.5%的跌幅。

　　下半年，广州将有61万平方米的优质写字楼落成，其中58%的面积位于琶洲，其余供应则将分布在珠江新城、万博和白云新城区域。分析认为，虽然供应的持续增多将带来空置上升的压力，但琶洲商务氛围也将随着工作人群的增加而改善。

　　程志文说，目前，广州多个区域性的商务区正在崛起，展望2021-2024年，广州市区主要商务区新的优质写字楼将出现在琶洲、金融城、黄埔的鱼珠片区和番禺的万博等，这些新商务区的出现，长期而言，将重塑广州写字楼市场的面貌，但短期内对成熟商务区的影响较为有限。“这些新区打造的区域性商务区，可挽留区内现有优势产业的办公需求，并吸引上下游企业及配套的高端服务业在区内设立分支机构，成为区域内的服务业产业高地，与市区传统商圈实现差异化定位。”

　　◎多个知名珠宝钟表品牌首进广州

　　第二季度末由于本土疫情发生，在接近一个月的时间里，广州大部分行政区都停止了餐饮、培训和影院等体验业态的线下活动。防疫措施影响了商场的人流。但就上半年而言，广州优质零售物业市场，仍在大致上延续了2020年下半年的复苏态势，首层租金录得0.9%的半年环比增长，至每日每平方米27.7元。

　　从业态来看，体验业态的拓展依旧最为活跃。智能汽车新品牌不断涌现，其中第二季度新进广州的品牌包括凯迪拉克、星途、Zeeker、岚图和极狐汽车等。而餐饮方面，咖啡、茶饮和轻餐拓展最为积极；有口皆碑的老餐饮品牌也走出了老城区，在购物中心拓店。零售业态方面，当季首进广州的零售商——包括珠宝钟表品牌Fred、Pomellato和Blancpain及潮牌clot，均落子太古汇。

　　“随着疫情在二季度末得到有效控制，截至6月底，广州大部分区域已经恢复了有限度的堂食。我们认为，尽管零售市场受到一定波及，但政府迅速果断的抗击疫情措施，缩短了疫情持续时间，最大程度降低了其对零售业的影响，预计人流和商业活动将很快恢复到疫情前水平。”钟廉军预计，优质零售物业市场将在下半年重拾生机，延续复苏态势。

　　值得一提的是，第二季度广州出现两单大宗成交，标的分别是位于珠江新城的购物中心——太阳新天地，以及位于天河北路的天河雅乐轩酒店，交易总金额为41.6亿元人民币，同比增长47%。而上半年总交易金额为50.9亿元人民币，与2020年同期相比，减少6.7%。

　　分析认为，上半年广州大宗投资的成交，体现了投资者在后疫情时代对大湾区区域发展的信心。“第二季度的两宗成交，均位于广州的核心商务区域。而成交的物业类型——商场和酒店均在疫情中一定程度的受创，但买方作为相关行业的资深运营商，仍然愿意在此加大投资力度，表明了他们对于这个城市，以及这个国内最重要的城市群未来发展的信心。事实上，这也是我们目前接触的投资者投资广州的重要原因之一。”

　　南方日报记者 欧志葵