3月18日，北京市人民政府办公厅印发《北京市关于加快发展保障性租赁住房的实施方案》的通知（以下简称《实施方案》），明确北京将在“十四五”期间，争取建设筹集保障性租赁住房40万套(间)，占新增住房供应总量的比例达到40%，新市民、青年人等群体住房困难问题得到有效缓解，促进实现全市人民住有所居。

　　《实施方案》指出，保障性租赁住房主要用于解决在北京市无房或者在特定区域内无房的新市民、青年人等群体住房困难问题，重点保障城市运行服务保障人员、新毕业大学生等群体。

　　本次《实施方案》不仅在加快规划建设和规范运营管理等方面给出了具体要求，而且全方位明确了审批流程、土地、税费、金融等各类支持政策。

　　贝壳研究院高级分析师黄卉表示，此次《实施方案》旨在通过多措并举激发市场活力、引导各类社会资本参与到保障性租赁房源的供给中，以需求为导向提升新市民、青年人租住品质。预计未来企事业单位、国有企业、房地产企业以及住房租赁企业将积极参与到保障性租赁住房的建设中，北京市住房租赁市场将形成多元化供给的局面。

　　激发市场活力

　　新市民、青年人租赁需求规模庞大，需要充分发挥多主体的力量，通过多渠道建设，提升保障性租赁住房房源供给的效率。

　　《实施方案》从6个方面明确了保障性租赁住房的供应来源，包括利用集体经营性建设用地、非居住存量房屋改建、产业园区配套用地建设、企事业单位自有土地建设、新供应国有建设用地建设、将存量住房改造、转化为保障性租赁住房等。其中，支持专业住房租赁企业筹集社会存量住房（含农村闲置宅基地住房），能够有效降低城镇房源空置率，提升此前租住在城中村租客的租住品质，惠及城市运行服务保障人员等低收入群体。

　　《实施方案》鼓励多方参与投资，支持社会资本与市、区属国有企业合作，通过设立基金、合作经营、参股投资等方式参与保障性租赁住房建设运营，培育壮大一批专业化、规模化住房租赁企业。鼓励在京央企和市、区属国有企业积极参与保障性租赁住房建设运营。市、区国有资产监管部门根据参与保障性租赁住房建设营业对企业业绩的影响，合理对国有企业进行考核评价。黄卉表示，此举将切实有效提升市场主体积极性。

　　全方位落实支持政策

　　《实施方案》从审批流程、土地、税费、金融等方面提出了各类支持政策。其中，税费优惠将有效降低企业运营成本。《实施方案》明确，取得保障性租赁住房项目认定书后，比照适用增值税、房产税等优惠政策，免收城市基础设施建设费，同时进一步明确了非改居项目享受民用水电气及采暖价格，减轻项目运营负担，降低租客的租金及日常水电气等生活支出。

　　同时，《实施方案》在优化抵押方式方面做出了探索，有利于破解融资难题。黄卉表示，租赁企业由于受企业资信、缺乏高值担保品等限制，难以获得金融资本支持。此次《实施方案》明确保障性租赁住房领域，持有运营单位可以项目运营权质押等方式获得融资，对于有持续稳定现金流的，可将物业抵押作为信用增进，同时明确支持向非自有产权租赁企业提供贷款、房地产信贷差别化对待、加快研究集体经营性建设用地使用权办理抵押登记实施路径等金融支持政策。

　　规范运营管理

　　依据市场需求，《实施方案》明确，保障性租赁住房可分类设计成住宅型、宿舍型、公寓型住房，以建筑面积70平方米以下的小户型为主，适当配置多居室等其他种类户型；加快推广套内空间可变、灵活分割住宅建设，满足多子女家庭等多样化居住需求。同时，根据实际合理配置居住公共服务设施，适当提高配套商业服务设施比例，适当增加设置健身房、食堂、图书室、会客厅等共享空间，更好地满足新市民、青年人等群体工作生活需求。

　　黄卉认为，此举兼顾了多种类型的租客群体需求，提高了房源的多样化、空间灵活性，优化了供给结构。

　　此外，《实施方案》要求严格保障性租赁住房的监督管理，保障性租赁住房不得上市销售或以长期租赁等为名变相销售，严禁以保障性租赁住房为名违规经营或骗取优惠政策。北京市、区住房城乡建设(房管)部门将把保障性租赁住房纳入安居北京信息系统管理服务平台加强管理，并与全市住房租赁监管平台对接，实现租赁合同在平台网签、备案，加强全过程监管。

　　租金方面，《实施方案》明确，保障性租赁住房项目租金应当低于同地段同品质市场租赁住房租金水平，由持有运营单位评估确定后报北京市、区住房城乡建设（房管）部门备案。其中，利用企事业单位自有土地建设的保障性租赁住房，应在同地段同品质市场租赁住房租金的九折以下定价。