“从广州第三季度房地产市场监测来看，教培业腾空出来的商业空间，很快就被市场消化了。”10月20日，CBRE世邦魏理仕发布《2021年第三季度广州房地产市场回顾与展望》，解析广州商业地产市场最新发展状况与趋势。

　　“广州商业地产市场的适应性很强，调整速度也快。”据该机构商业部负责人钟廉军介绍，在购物中心、商圈里的培训机构撤场后，一些新行业迅速填补了空间，比如医疗、医美、体育类艺术类培训等。

　　来自戴德梁行和世邦魏理仕的第三季度报告均显示，广州商业地产市场逐步恢复，重返增长轨道。

　　写字楼市场季度供应量创近四年新高，珠江新城近期录得多宗金融企业大面积租赁成交，表现亮眼。

　　零售物业市场加速走出疫情阴霾，新项目均获得较理想的开业率，再加上市区项目进行租户调整后迎来新品牌入驻，助推空置去化。

　　医疗服务、体育艺术培训业态填补空置地

　　早前，广州一家知名商业广场里的多家大型培训机构纷纷撤场、退租，该商业项目的空置率一度曾引起业界关注。

　　“这家商业广场里曾有学而思、新东方等多个知名教培机构，今年上半年这些商户均离开了，或转型，”据广州市民陈女士此前曾带孩子来此上过补习课，现在，曾成行成市的盛况已难见。

　　教培机构业务缩减，然而，它们的撤场对广州商业地产市场的影响并不是太大。

　　“一来这些培训机构所有的位置大多在商业体的裙楼，非核心商业位置；二来很多其它行业、业态的商户迅速填补了空缺。”钟廉军说，像医疗、医美行业的商户扩张快，尤其是医疗机构如口腔、慢性病管理、体重管理等细分的医疗服务，在商业地产的租赁交易活跃。

　　体育运动类业态今年大热，也促进了该市场发展。今年以来举办的欧洲杯、奥运会以及即将举办的冬奥会，激发了人们的运动消费热情，也带动了体育运动培训市场的发展。

　　据他观察，不少商业体内新增了室内篮球场、乒乓球、羽毛器、健身房等培训业态。艺术类的培训也新增不少。

　　成长型科技企业和金融业扩租

　　另外，一些商业运营商主动作为，积极引进当下发展势头猛的专业服务、金融业、TMT企业。

　　据戴德梁行介绍，一些业主为了减少楼宇的空置时间，主动让价以提升项目入驻率。

　　从市场来看，其中专业服务业成交占比居首，较上季度扩大5.5个百分点。以律所、保险为代表的细分行业租户选择搬迁至面积更大或品质更高的办公空间，如盈科律师事务所租下周大福金融中心近4000平方米办公室。在TMT行业的商户中，扩张需求大的主要是成长中的互联网与科技类企业。例如快手租下广电平云广场5000平方米办公室用于扩租。

　　从细分子市场来看，以珠江新城、体育中心、越秀为代表的成熟商务区，仍然是全市租赁需求的主要承接区域，前三季度空置率都有不同程度下降。另一方面，新兴区域琶洲以13.7万平方米的吸纳规模，占据了全市近三成净吸纳量。

　　戴德梁行研究院副院长、华南区研究部董事张晓端表示，办公氛围成熟的商务区依然是多数企业租赁选址的优先考虑。但对于高成长型的企业而言，为应对快速扩张带来的办公需求，会倾向琶洲这样的新兴区域。如名创优品、今日头条，分别在琶洲承租2.7万方和3万方办公空间。

　　“至2022年末，广州将有共计164万平方米的新增优质写字楼入市。新增供应显著增加，将导致空置率在短期内出现升高趋势，租金或面临幅度有限的下调。”在世邦魏理仕华南区办公楼部负责人程志文看来，未来，广州写字楼市场仍将维持积极向好的态势。

　　零售消费恢复正轨  优质物业租金小幅反弹

　　零售业是商业地产的主要消费力量之一。

　　据调查显示，三季度广州零售市场逐步走出疫情阴霾，商场人流也恢复至五月疫情小规模爆发前的水平。全市租金环比小幅上升0.3%，至季末的每天每平方米27.8元。

　　三季度，广州又迎来新商业体和一众活跃零售品牌的开张。

　　位于天河区东部的美林天地二期开业，物业总建筑面积为12万平方米，开业率超过九成。其中的主力租户山姆会员店，为时隔13年后在广州设立的第二家门店。

　　除此之外，部分老项目开展租户调整，效果良好，迎来新品牌陆续进驻，带动市场吸纳量环比显著增加。空置率环比下降0.4个百分点，连续第四个季度下调至本季末的7.8%。

　　餐饮业依然表现抢眼，贡献了约40%的租赁需求。包括哈根达斯和休闲餐饮gaga，持续增加在天河路商圈购物中心的布点。

　　服饰和电子产品零售商成交分别占比15%及10%，占据零售品类的前两位。其中，电子产品零售商扩张增速更快，包括大疆和OPPO等均于季内开出新店铺。

　　国际彩妆品牌仍然对天河路商圈格外青睐，Dior彩妆香水旗舰店于本季在太古汇围板扩租。

　　“国民大量海外购物计划转移至国内，升级类消费需求、高奢消费被核心商圈的标杆项目所承接。”戴德梁行有关人士称，今年上半年，在天河路商圈拉动下，天河区社会消费品零售总额突破1000亿元，两年平均增速实现2.2个百分点的正向增长。

　　他指出，标杆项目的租用率、客流量也有比较明显的增长，如太古汇在第二季度的租用率达100%，零售销售额半年度增长88.1个百分点。

　　据悉，最近太古与珠江实业签署合作意向书，计划共同打造荔湾区聚龙湾项目，极大提振了广州西区零售物业市场的信心。

　　在戴德梁行广州商业地产部董事及主管冼嘉曦看来，随着国际消费中心城市的建设，广州的商业版图还将保持继续扩大的趋势。在各类商业蓬勃发展的同时，消费需求将展现出多元化的可能性，而成熟商圈的优质购物中心在承接消费者对于线下消费的品类、环境、服务等各项需求的升级时，或更具优势。

　　记者：欧志葵