焦点一：限价房定价机制

定价时，金沙洲周边的房价只有5000元/平方米左右，把最高限价定为6500元/平方米，是怎么出来的

2006年11月17日，广州市对8宗地块挂牌出让，其中金沙洲推出的4幅地块在限套型、限房价的基础上，采用竞房价、竞地价的方法出让，这是全国首次采用这种“双限双竞”模式进行土地出让。

在这种全新的拿地游戏中，保利地产竞得了西子湾限价房的用地。保利地产住宅营销部的张炜回忆了当时的热闹情景，“最高限价的确定方法是在土地还没拍卖之前，由每家有意竞拍的开发商报一个最高限价给政府，由政府最终来决定一个价格，开发商报的明显偏高或者偏低的价格会被政府取消。由于政府是首次操作这样的项目，怕把握不准，所以首先由开发商来报一个价格。”

“当时开发商报的价，低的有每平方米6000元左右，甚至4000元，高的每平方米7000元左右。这是开发商对这个区域价格不同的判断。拍卖土地的前两天，政府通过权衡和考量后才公布这块地的房价最高确定为6500元/平方米。当时中海还有富力的限价房的最高限价都是这样确定的。”

“当时定价时，金沙洲周边的房价只有5000元/平方米左右，政府把最高限价定为6500元/平方米，有些开发商还有些担心。通过这个定价可以看出，其实政府是有预见性的。”张炜说。

房价确定下来后，接着开始竞拍土地。“等于所有开发商都知道了，在这块地上建好房子的售价不能超过6500元/平方米。在这个基础上，参与土地竞拍。当时，几个大的开发商都参与了。竞拍时每个开发商依次举牌加价，价高者得，最后我们争得这块地。”张炜说。

这种新的拿地方式效果明显，迅速平抑了开发商疯狂加价拿地的热情，地价开始出现明显回落。尽管保利地产出价最高，但最终折算到西子湾项目的楼面地价为2557元/平方米，这比其周边一个普通商品房楼盘4000多元/平方米的楼面地价已低了很多。

“因为开发商可以支付的地价成本是他们通过最高限价来倒推过来的。当时如果不是限价地，开发商预计房价会有七八千元每平方米，每平方米地价再往上抬1000元也是有可能的。”

正因为对抑制疯狂飙升地价的作用明显，限价房项目不断推出。从2006年开始，广州市先后采取“双限双竞”方式出让了约9宗居住用地进行限价房项目建设，将供应约1.5万套限价房。

焦点二：利润几何

开发商认为限价房的利润很薄，利润低于10%。在其看来，10%的利润就算在零售百货业都不算高

保利地产营销总监胡在新算了一笔账，西子湾项目的成本包括2557元/平方米的楼面地价、2000多元/平方米的建筑成本，还有600元/平方米的装修费用。另外小区里建设真空垃圾回收系统就投入了几千万元，平摊到每平方米建筑面积就是150元。售价6500元/平方米，“每平方米利润肯定不到1000元。限价房的利润很薄。”

此外，“西子湾其实去年10月就已达到预售条件，但开盘时间硬是往后压到今年2月才开始发售。而往后拖一天就是30多万元的财务成本。”“总的算下来，开发这个楼盘的利润肯定是低于10%的。10%的利润是非常低的，不要说是在房地产业，就算是在零售百货业都不算高的了。”张炜说。

对于“暴利”的地产项目来说，10%的利润确实显得委屈，“有的商品房项目拿地早，楼面地价不到1000元/平方米，但卖到7000~8000元/平方米，甚至上万元/平方米。我们的利润和他们没办法比。”张炜说。

但建限价房仍是十分抢手的项目。因为在突遇寒冬的楼市，建限价房成为规避市场风险的一种有效办法。“政府不仅帮着宣传，而且还帮着销售。当然风险要小得多。”

事实上在不少行业，10%的利润并不算低。有业内人士表示建筑成本也就在1300~1500元/平方米就够了。