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中国楼市调控走向深化涨势放缓分化加剧

2017-05-19 11:02 来源:南方网

  参考消息网5月19日报道 英媒称,中国4月房价数据显示,整体而言,房价延续一季度末调控收紧以来的涨势放缓趋势;随着因城施策发挥作用,一二线和三四线城市房价走势分化加剧,强力调控抑制了一二线涨势,而三四线城市则在宽松政策环境下持续上涨。

  据路透社北京5月18日报道,在前期已有40余个城市收紧调控的基础上,4、5月各地的楼市调控仍在继续,补丁政策层出不穷。同时,随着部分城市落实增加土地供应计划,供给面获得一定改善。

  交通银行金融研究中心高级研究员夏丹说:“较之前不同的是,本期房价环比数据显示出一二线城市‘低头’、三线城市继续向上的态势,这是差异化调控和精准化打击的结果。”

  她预计,政策“高峰”并未完结,调控正走向深化,近几个月市场成交将承受较大压力,房价增速有望延续4月出现的分化走势。

  中央一再强调“房子是用来住的、不是用来炒的”,在此背景下,中国多个城市升级调控措施、加入限购大军。3月以来,部分热点城市实施限购、限贷、限价、限售等全方位调控措施,房地产交易迅速降温。

  其中,在本轮调控最为严厉的北京市,调控效果在4月已开始显现。不过仲量联行中国区研究部总监周志锋指出,一线城市所谓的新房房价不涨、甚至小幅下跌,是政策在控制销售的结果,而不是开发商真正去降价。考虑到新房供应量少,以及土地成本、出让量的情况,一线城市新房价格上涨压力并没有消除。

  他预计今年政策并不会放开,一线城市房价数据会延续目前走势,但如果哪天放开,他担心一线城市新房房价会再次快速上涨。而对于二手房,他认为年初市场需求太强,挂牌价格有点虚高,透支了未来,现在越来越理性,二手房上涨动力缓和。

  随着因城施策继续推进,一二线和三四线城市房价走势在4月进一步分化。夏丹援引中国房地产指数系统监测数据称,三四线城市销售表现相对较好。在差异化调控的背景下,库存状况正向好改善。

  对于未来走势,周志锋说:“分化不会进一步扩大,三四线城市房价涨势慢慢会下来。”

  他分析称,一二线城市采取了限制措施,而一些三四线城市房价低且又不限购,投资进入后带动本地需求,但这种需求深度不够,很快会消化完,同时供应量还比较大,预计这些三四线城市的房价会涨一些,但很快涨幅会下来,不会疯狂。

  周志锋还指出,开发商普遍对三四线城市土地兴趣偏低。投资主要集中在地理位置重要的三四线城市,如上海或北京周边的昆山、嘉兴、廊坊等,“开发商跟五六年前不一样,那时注重规模,现在更注重质量,对未来前景没那么看好,融资成本也增加很快,特别是民企,需要考虑为潜在冬天做准备”。

  值得注意的是,本轮房地产政策调控的一个亮点——合理安排住宅用地供应,从4月数据看取得一定进展。

  夏丹称,推地力度加大体现了住建部、国土部对地方政府供地的新要求,土地成交活跃反映了房企对土地补库存“饥渴”的客观需求,特别是大型房企对土地储备的重视程度有增无减;而土地成交价相对购置面积的大幅增长表明地价仍在快速提升。

  不过她同时指出,新开工、销售和资金方面的压力依然存在。新开工方面并没有出现明显改善的信号,1-4月增速较上期还有所回落;销售增速仍在继续下行之中;资金面的收紧也正在进行,下半年开发投资压力犹存。

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  资料图(新华社)

  【延伸阅读】调控加码限购扩围 中国楼市销售额增速六连降

  中新社北京5月15日电 (记者 庞无忌)在过去几个月,中国50多个城市先后给房地产市场“打针吃药”。调控之下,全国商品房销售额增速连续6个月回落。

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  资料图:置业顾问向民众推荐商品房户型。 中新社记者 韦亮 摄

  据中国国家统计局15日发布的数据显示,今年前4个月,中国商品房销售面积同比增长15.7%,增速比前3个月回落3.8个百分点。商品房销售额增长20.1%,增速回落5个百分点,已连续6个月回落。

  中原地产首席分析师张大伟指出,从单月数据来看,4月份中国商品房销售面积同比增长7.7%,多月来首次回到个位数增长。

  不少热点城市的房地产成交量更是接近“腰斩”。据易居房地产研究院统计,4月份,福州、广州、张家口等城市新房市场成交量跌幅明显。如福州商品住宅成交面积较上月下跌56%,广州下跌50%。

  不过,调控并未止步。

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  资料图:一位年轻人早早来到福州一售楼部看楼盘。中新社记者 王东明 摄

  继4月海南全省限购、琼海市出台政策后,海南省海口市、三亚市、五指山市陆续跟进加强调控。三地均将产权式酒店和二手住房纳入限购范围,且对外地居民购房提出社保或个税缴纳年限要求。

  河南省开封市开启“限售”模式:凡在开封市区(不含祥符区)购买的新建商品住房,自取得不动产权证书之日起满3年方可上市转让。

  河北省政府近日发文要求房价过高、上涨过快的城市在一定时期内要执行住房(含新房和二手房)限购措施。拥有2套及以上住房的当地人不能新购房。

  南京则是调控进一步升级,效仿上海出台新房销售须公证摇号政策,同时规定购房人新购住房在取得不动产权证后,3年内不得转让。安徽芜湖也加入限售行列,新购商品住房(含新建商品住房和二手住房)须取得不动产权证满2年方可转让。

  据统计,去年9月底以来,中国发布楼市调控政策的城市已经超过60个,多地进入“限购”、“限贷”、“限价”、“限售”、“限商住”的“五限”时代。目前中国已经有超过20个城市“限售”,短期内冻结市场交易的做法成为各地楼市调控的新思路。

  除了限购、限售城市扩围外,多地再次收紧房贷。近期一线城市曝出银行房贷利率折扣再次缩减、甚至全面取消。如:北京多数银行首套房贷利率已不再打折;上海利率优惠减小;广州多家银行首套房贷利率按照基准利率执行。

  热点城市二手房市场降温同样明显。据伟业我爱我家集团市场研究院统计,2017年5月上旬,北京全市二手住宅共网签3365套,同比减少43.6%,市场出现明显的阶梯式下行。

  二手市场交易转冷也意味着中介经纪人的日子不好过了。北京市朝阳区一位中介经纪人告诉中新社记者,他的租赁业务量近期下滑五成以上,主营二手房买卖业务的同事受到的冲击更大,如果市场持续转冷,不排除再次出现“离职潮”的可能。

  不少中介门店也主动下调中介费揽客,在部分链家门店里,多年来坚如磐石的中介费率(交易总价的2.7%)也出现小幅调降。

  在监管趋严、市场冷清等多重因素的影响下,包括链家、我爱我家等房产中介陆续关闭了一些门店。链家方面透露,北京链家此番主动开展全面的合规整治工作,以优化店面资源配置。

  业内人士认为,中国房地产市场从增量走向存量是大势所趋,中长期来看,二手房市场也仍有较大的增长空间。因此,大企业仍然会争夺核心地段小区的房源、客源,短期内不会出现大规模的关店潮。但是,如果成交持续萎缩,一些中小中介机构可能会受到明显冲击。(完)

  (2017-05-15 21:19:01)

  【延伸阅读】英媒称中国楼市调控祭出“紧箍咒” 房企想方设法“找钱”

  参考消息网5月10日报道 英媒称,因预期中国当局将推出更多抑制房价上涨措施,中国房地产开发商正在寻觅境内及境外替代性融资管道。

  据路透社网站5月9日刊登题为《面临资金紧箍咒 中国房企另辟蹊径寻觅境内外融资》的报道称,路劲基建执行董事单伟彪指出:“我们预期今年不会有任何政策宽松,经营环境将变得更具挑战性,特别是对小型业者而言,只有那些具备财务力量的才能在这波下滑中存活。”

  报道称,中国抑制房市的最新一波行动从去年9月展开,从那时开始至今,已有超过45个城市宣布买房限制措施,形式包括提高首付比例,提高抵押贷款利率,对非本地户籍居民及二套房买主设限。中国当局也收紧对房企债券发行的要求,并阻断房企在银行系统融资购地的渠道。

  自去年10月以来,房企在上海及深圳交易所市场发行公司债融资的大门关闭,迫使许多房企以美元债券或银团贷款形式在境外融资,一些开发商甚至将多元化业务扩大至香港房地产项目。例如,路劲基建阔别数年之后重新进入香港市场,一部分就是因为内地的限制措施所致。其他一些内地企业,包括合景泰富地产控股及龙光地产,最近都拿下香港重大住宅项目。

  “我们希望在中国内地和香港之间的业务更为均衡,”单伟彪称。

  报道称,有些开发商正在把目光投向海外,有些则正在寻求境内替代品,如资产支持票据和在银行间债券市场上发行的中期票据。自从交易所市场2015年放宽公司债券发行规定以来,尤其是在香港上市的开发商充分利用了境内债券市场。但随着交易所市场被有效地关闭,开发商现在被迫寻找其他出路。

  “国内的交易所债券市场关闭后,我们需要开拓新的融资途径,”世茂的投资者关系经理Eva Lau表示,“我们的商业模式,既有住宅开发也有商业地产。”

  根据路透对中国国家统计局数据的计算,尽管多次努力给房屋市场降温,但3月份中国70个大中城市的平均新房价格比2月上涨了0.6%,上涨速度快于2月的0.3%。

  中银香港分析师Ross Lee预计,政策收紧情况还将继续,“我们认为当前的政策收紧主要聚焦城市,针对的是平均售价增长,并非全国范围内的收紧,”他表示,中小城市的去库存将得到支撑,而房价较高的一线及二线排名靠前城市及卫星城市将迎来更多政策收紧措施。

  穆迪高级信贷分析师梁镇邦预计,开发商流动性将可能逐步收紧,对近几个月销售放缓及境内债券发行大幅减缓做出反映。不过他指出,很多穆迪评级的开发商仍坚持较高的2017年销售增长目标,以获取更多市场份额,这就意味着竞争必将加剧。

  穆迪还指出,开发商对境内债券的再融资需求将在明年大幅上升,因为这些债券中有很多都会在2018年变得可卖回或是到期。穆迪另表示,对穆迪所评级的开发商而言,多数企业的再融资风险“应该可控”,因为他们拥有强劲的流动性缓冲。

  资料图片:上海市一处住宅区。新华社记者 丁汀 摄

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  (2017-05-10 00:18:01)

  【延伸阅读】西方专家预言中国楼市崩盘屡被打脸 外媒:6招防楼市失控

  参考消息网5月9日报道 美国《福布斯》双周刊网站5月7日刊登《什么泡沫?中国是如何控制疯狂的楼市的》一文,作者韦德·谢泼德在文章中称,如果你研究中国问题已有相当长一段时间,那么你可能见识到了中国房地产市场经历的起起落落。可能前几天楼市还是一片火热景象,一些城市的住房价格飙升到难以置信的高度,然后突然之间就出现价格触顶甚至开始下跌,俨然一派泡沫终于要破了的景象——但是大约两个季度后,住房价格又开始攀升,新一轮循环启动。

  一些国际媒体人士在2005年就开始预测中国楼市的泡沫,但是到了2012年,中国仍掀起了一股购房热潮。2014年,英国《经济学人》周刊宣称,中国房地产市场繁荣的“黄金时代已经结束”,因为一些城市的楼市似乎处于崩盘边缘。然而到2015年底,中国楼市“转过弯来”,重新实现稳定。2016年第四季度,一些大城市的楼市比以前更狂热,于是有些分析人士再度宣称,此前多次预测的房地产泡沫终于“应约”而至。然而如今2017年即将过半,但中国楼市再次进入一个稳定期,循环仍在继续。

  文章称,认为中国楼市受市场经济影响的观点是错误的。从中央到地方各级政府对楼市都有强大的控制力,要推高还是打压取决于政府希望各地楼市向哪个方向行进。他们控制供应,极大地影响需求。当市场过热时,他们就出台不利于购房甚至直接限购的政策给市场降温;当市场太冷时,他们就减少限制,向需求被抑制的购房者敞开大门。

  文章称,住房限购措施相当于是一辆正走在下坡路上的卡车的刹车系统。它们通过增加购房限制、减少住房投资回报预期来控制购房者的行为,从而防止楼市滑向失控境地。那么这是如何做到的?

  限制人们购买住房数量

  这种方法可能最简单。当中国某些城市的楼市过热时,政府可以随时使用的手段之一就是限制购房者能购买住房的数量。此举可以抑制市场投机行为,阻止通过购买房产让财富保值或隐匿财富的通行做法,这些因素是近期住房价格超高的背后推手。

  房贷首付

  鼓励或者打击楼市活跃程度的另一个手段,就是控制购房者需缴纳首付的比例。根据当地楼市的表现,首套房购买者需缴纳20%至35%的首付,而二套房买主则需承担高达60%至80%的首付。购房者要想拥有三套或更多住宅,常常需要全款购房。

  税费

  由于中国几乎没有按年度缴纳的房产税,政府通常是在住房买卖时征税——征收的税额可能会很高。政府部门可以通过提高或降低税率作为鼓励或抑制潜在购房者的另一个手段,这取决于市场风向如何。

  价格控制

  除了出台政策和控制税率影响住房价格之外,地方政府还可以颁布相关规定,多多少少能限定住房价格的上限。

  土地控制

  市政府还控制着用于住宅开发的城市建设用地规模,这直接影响到上市的新建住宅供应。当住宅库存太高时,常常就会限制土地拍卖;当库存清空时,土地转让又会积极起来。每个城市可用于新建住宅开发的土地储备规模对未来住房销售和价格水平有重大影响。

  存量控制

  许多住宅无人入住其实是因为没有上市销售。房地产开发商的常见做法是,对新建住宅推迟开盘甚至对已完工项目捂盘,直到楼市发展到可以最大化实现销售利润才上市。住房限购措施通过控制购买方的行为,也对卖方行为产生巨大影响。

  文章称,中国楼市受监管程度很高,这个事实再加上没有美式次级贷款以及购房者的杠杆率相对较低等因素,使得中国的情况与2008年导致美国次贷危机的情况十分不同。然而,有些事情并不因为是有意为之就不会发生意外。中国控制楼市的方式是一场试验,一场没有先例的试验。然而,至少从中短期来看,中国的房地产生态已经找到一条在极端动荡局势面前维持内在稳定的独特方法。

  资料图片:在广西南宁一处商品楼盘销售中心,顾客通过沙盘了解住宅情况。新华社记者 陆波岸 摄

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  (2017-05-09 10:01:12)

  【延伸阅读】新媒关注中国楼市:专家称房价走势犹如“拔河赛”

  参考消息网5月2日报道 新媒称,中国各地近月来推出多轮调控政策,至少40多个城市从3月起陆续出台限购、限贷甚至历来首次的“限售”等政策,堪称”史上最严”,诸如“中国楼市是否已来到拐点”“房价接下来是否会下降”的疑问开始出现,但是中国房价真的会下调吗?

  据新加坡《联合早报》网站4月29日报道,中国国家统计局数据显示,房价走势与调控措施的指向相反,3月份,70个大中城市中仍有多达62个城市的新建商品住宅价格环比上涨。不过,也有分析认为,房价涨幅已有所收窄,接下来估计还有更严格的措施将出台。那么中国楼市下一步究竟是跌价有望,还是继续“逆势”增长?

  针对这个问题,长期观察中国经济的新加坡南洋理工大学教授陈光炎接受《联合早报》采访时表示,目前房价走势犹如不同利益群体之间的“拔河”:一边是未拥有房产的年轻人和中年人、从小城市搬到大城市定居的购房者,以及搬到二三线城市的农民工,他们盼望房价下降;“拔河”另一边则是地方政府和房地产开发商,他们都不愿见房价迅速下滑。

  陈光炎分析说,前者固然人数不少,但后者“拔河力量较大”,在这场“拔河赛”中,有关部门必须充当“裁判”,房价既不能飙升太快,但也不能压得太低。另有数名房地产人士告诉《联合早报》,有意购房者如果盼望调控措施能促使房价下跌,是不太实际的想法。

  《联合早报》援引一名不愿具名的房地产开发商解释道,如果房价大跌,基本上不会有任何群体受惠,不仅地方财政将因土地税收缩水而减少,银行利益受损,相关行业的员工收入和就业保障也会受威胁。不过,易居研究院智库中心研究总监严跃进观察到,今年第一季度,包括上海的部分房企已降价,以加快产品销售并建立更稳定的政商关系。但他同时指出,政策调控更多的是为防堵炒房资金进入房地产市场,造成市场不稳定。从实际情况看,房价小跌是可能的,但大跌的可能性很小。

  报道称,就一般民众而言,受访专家认为,购房需求不会因调控措施而明显降低,即使是目前未买房的人士,一旦房子拿到手,也会期望价格攀升。

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  资料图片。

  (2017-05-02 16:52:22)

  【延伸阅读】穆迪:中国楼市前景稳定 但地产商运营环境将极具挑战性

  参考消息网4月29日报道 港媒称,穆迪称中国房地产行业的政策收紧做法不太可能很快结束,未来半年到一年内开发商的运营环境将极具挑战性。

  据香港《南华早报》网站4月25日报道,由于过去几个月里至少45个城市推出了更严格的购房政策以遏制投机行为,房屋销售量估计会下降而库存水平会上升,较小的开发商尤其面临风险。

  穆迪副总裁兼高级信贷专员梁镇邦说:“土地价格持续走高,只有资金实力比较雄厚的开发商能够承受高地价。规模较小、资金实力弱的开发商会越来越难以与比较大的开发商竞争。”

  该评级机构表示已经看到一些流动资金不足的较小开发商向大公司出售资产,认为这个趋势将持续。

  到2018年5月为止,全国合约销售额的增长率估计会一直略呈负数,而2016年全年曾实现同比增长36%。

  穆迪说,房地产市场的前景整体上是稳定的。尽管中国监管机构关闭了开发商的国内债券发行渠道,但信用品质高的开发商仍可以利用境外债券市场和银行融资。

  收紧周期始于2016年10月,但市场降温措施似乎对房价上涨的抑制效果不大。

  今年3月,国家统计局跟踪的70个主要城市中有62个城市的房价环比上涨,而2月是56个。北京房价上涨0.4%,上海下跌0.1%。

  第一太平戴维斯集团的中国研究部负责人詹姆斯·麦克唐纳说:“3月价格指数显示价格涨势全面反弹,说明了为什么包括二、三线城市在内的许多城市都采取了更多措施来控制价格上涨。”

  在过去两个月里,若干大城市和一些楼市过热的小城市进一步提高首付款要求、限制每户可购买房屋的数量并禁止非本地人在当地买房。

  在25日公布的最新举措中,浙江省沿海城市宁波市将首套房的最低首付比例从之前的20%提高到30%,这一规定适用于它的三个主要城区。此外,在同样的区域内,非本地居民现在必须在宁波工作一年以上才有资格买房。

  穆迪的梁镇邦说,如果市场继续过热,那么地方政府也许会再次升级监管措施。

  但是,即便销售增长步伐减缓,一、二线城市的售价也不太可能下降。

  (2017-04-29 10:42:33)

  来源:参考消息网

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