今年4月，深圳新建商住住宅销售均价为11962.08元/平方米，环比3月降幅为12.16%。目前，房价经过较大幅度的调整，基本回落到去年二三月的水平。

昨日，深圳市国土房产局官方网站发布的《2008年 1～4 月深圳房地产市场发展分析报告》（以下简称《报告》） 披露了以上数据和分析。在楼市调控政策方面，《报告》透露出的基调是：在注重市场秩序整治和抓好住房保障的同时，将把握好调控的节奏，以保证整个房地产市场的持续健康稳定发展。

90平米以下住宅低于整体均价

《报告》显示，按深圳市房地产信息系统统计口径，今年 1～4 月，全市有销售成交的楼盘 136个， 商品住宅销售均价为 13628.66元/平方米。今年 1～4 月住宅价格分别为 15080.25 元/平方米、16314.58元/平方米、13618.42元/平方米、11962.08元/ 平方米。

今年1—4月，各月套型面积 90 平方米以下商品住宅均价分别为 10728.64 元/平方米、11882.25 元/平方米、10962.44元/平方米、11024.57元/平方米，比住宅整体均价低；从住宅供应来看， 90平方米以下商品住宅批准预售套数占商品住宅批准预售总套数比例分别为 47.22%、62.6%、43.8%、74.99%。“90平米以下住宅均价比整体均价低，主要是因为按照 90/70政策调整审批的项目目前已陆续成批量进入市场销售期，中小套型普通商品住房供应正在稳步增加。”负责撰写《报告》的深圳市房地产研究中心负责人王锋说。

尽管房价持续几月下降，但是记者查找市国土房产局此前公布的今年1-4月份的商品房销售统计数据发现， 今年前4个月整体均价与去年前4个月相比每平米仍高出约2000元。今年前4个月一手住宅均价为13628.66元/平方米 ，去年是11339.73元/平方米。

住宅销售面积同比下降62.89%

在销售量方面，今年1～4 月新建商品住房销售面积同比减少，3、4月份销售规模有所回升。《报告》显示，1～4月，新建商品房销售面积 96.69万平方米，同比下降 62.74%。其中，住宅销售面积 85.31万平方米，同比下降62.89%；办公楼销售面积 1.24万平方米，同比下降 89.69%。全市完成房地产开发投资119.34亿元， 同比增加 2.78％，而住宅空置面积 68.51 万平方米，同比增加86.17%。

1—4月，全市各月新建商品住宅销售面积分别为 26.53 万平方米，6.44 万平方米，18.97 万平方米、33.37 万平方米，4 月环比 3 月销售面积增加 33.33％。“在价格持续回落的刺激下，近期市场成交量出现一定程度的回升，销售量基本达到去年 8、9月份的规模。”负责撰写《报告》的深圳市房地产研究中心负责人王锋说。

整体而言，今年前4个月商品住宅总销售面积、套数和收入大幅缩水，在《报告》之外，记者从市国土房产局网站查找到的销售统计数据显示，去年1-4月，深圳市一手住宅销售229.91万平方米，销售套数23162，销售收入为260.72亿元，。而今年前4个月商品住宅销售面积85.31万平方米，销售了9135套，销售收入为116.27亿元。

二手住房交易方面，近期交易量有所回升，但交易规模仍比较小，市场仍处于观望期。《报告》显示， 1～4 月，全市二手住宅交易面积 91.46 万平方米，同比下降 69.22%。二手住宅与新建商品住房交易面积的比例由去年的 1.86：1降至 1.07：1。 1～4月， 各月二手房住宅交易面积分别为 25.22万平方米、12.62 万平方米、22.98 万平方米、30.64 万平方米，4月环比 3月增加 33.33%。

降价才是可行之路

对于市民关心的未来房价的市场走势，《报告》分析，今年 3、4 月商品住房销售均价持续出现较大幅度的回落，而销售面积有所回升，市场需求开始有所放大。今后，随着价格的继续调整， 中低价位中小套型普通住房的大量入市，以及市场自住需求逐步放大，深圳房地产市场有望较快的完成调整阶段并稳定发展。

在宏观调控政策方面，上月深圳市召开的全市房地产调控领导小组工作会议，就下一阶段的房地产调控工作进行了部署。会上透露出的信息是，下一阶段全市房地产市场调控,一方面注重市场秩序整治，另一方面抓好住房保障。“在当前深圳房价已经出现回落和调整的情况下，政府在落实房地产宏观调控政策时，将把握好调控的节奏，以保证整个房地产市场的持续健康稳定发展。”王锋分析说。

深圳职业技术学院房地产研究所所长邓志旺接受记者采访时表示，虽然4月新建住宅均价基本回落到去年2、3月的水平，但是调控手段不能放松，“因为前4个月放大的成交量主要是特价房，开发商销售的主力房肯定高于均价。”邓志旺说。他表示，目前政府的调控政策处于摇摆阶段，一方面不能让房价持续上涨，一方面也怕房价大跌引发金融风险，投资和影响GDP增长。“基于此，今年房价大涨大跌都不可能，开发商唯有降低盈利期望，以相对合理价格出清楼盘，才是改变当前成交量巨幅下滑的可行之路。”邓志旺说。(编辑：方方)