●策划动机

上周,国家统计局公布3月CPI增幅达8.3%,通货膨胀压力依然存在。本来,在通货膨胀的威胁和人民币对美元持续升值的状况下,投资房地产是老百姓最佳的保值方法之一。然而,近半年来楼市的调整,使得居民情愿自己口袋里的钱在面对物价上涨时不断“缩水”,也不敢轻易投资到前景不明朗的房地产上。

此外,楼市“遇冷”,也传导到股市的房地产板块上。上周一,地产股整体下挫8.73%,这是近几年来,除了去年“5·30”影响导致的大跌外,地产股单日跌幅最大的一次。上周地产股的周跌幅超过了20%,超过了上证指数11.4%的周跌幅。那么,应该怎么看待现在的房地产股票?如何理解其投资价值?

不过,从长期来看,物业的升值是历史的大趋势,但不同区域、不同物业在一定时间内的增长空间是不同的。在市场不明朗的情况下,如何看待房地产投资的前景和策略呢?

广深楼市基本状况分析

在对广深两地楼市的基本判断上,深圳房地产市场由于开始得早,市场竞争激烈,目前剩下的多为大公司,包括不少的上市公司,数据表明,万科的市场份额在2007年就达到了7.6%,金地达到4%左右。深圳的大公司资金情况普遍并不乐观。因此,当市场出现销售委靡时,大开发商选择迅速调整价格以刺激市场的销售回暖,并且由于他们的市场份额较大,降价往往容易形成群体性行为,从而导致整个市场整体价格的回调。

而广州市场的特点是大公司多为跨深圳、广州市场开发的,深圳市场的销售收缩和资金紧张会部分传导到广州市场；还有的是,广州市场有多家在香港上市的公司,分析人士称,港股市场的估值方法使得大部分内地公司均有极强的拿地倾向,并由此导致资金链的紧绷。以广州富力和恒大为例,富力和恒大在拿地时,均考虑了未来股权融资所带来的现金流补充。所以像恒大一旦出现预料之外的融资波折,就会导致公司的现金流相对紧张。

不过,数据显示,广州房地产市场以自住需求为主的,投资性需求比例较低,约为10%—20%。自住需求者、尤其是首次置业者的住房需求是最为刚性的,因此受房地产调控政策的影响较小,不会出现大规模的萎缩；而深圳市场则是投机和自住并重的市场,投机性购房者对资金依赖程度很高,资金链绷得很紧,因此一旦出现调控、信贷紧缩,市场受影响就会很大。合富辉煌集团市场研究部分析认为,今年以来,广州市场月度成交走势明显回暖,价格回落曲线趋平缓；但深圳成交尚未有清晰反弹迹象,楼价下调趋势明显。

“五一”黄金月的来临,批量新货的供应,给投资者和升级改善的购房者都带来了很多选择。事实上,在对市场作出基本的判断后,坚持一定的原则和策略,即使在弱势的楼市中,也可能通过投资实现保值和增值。

现象房产“负翁”开始出现

投资房地产的获益渠道主要是两种形式,一种是短炒型,期望在买入后一到两年甚至更短时间内出手,以赚取差价；另一种是中长线投资,即买入后收取租金,同时享受物业的增值。

在过去的两年中,很多投资者采取短线投资,几个月之内就完成从买入到卖出的全过程,由于具有房价高增长的支撑,仍然获利丰厚。但是如今信贷紧缩,国家严控房地产交易各个环节,首付成本、贷款成本及交易成本大幅增加。据记者计算,5年内出手的房产,其佣金加上各项税费,约占总房价的10%以上,也就是说,投资一套房产至少要取得超过10%的收益才是保本,还不算资金的机会成本。

尤其当房价下跌时,投资者不得不承受“资金链紧张”的风险。陈女士就是一个遭遇炒房风险的典型例子。32岁的深圳陈女士年薪15万元,丈夫收入亦颇丰。夫妇二人手头上有4套房子,自己住的一套在深圳蔚蓝海岸,于2003年购买；另外3套都是2007年买入的,分别在深圳蛇口的半岛城邦、深圳龙华的金地梅陇镇和东莞金域中央,面积分别是120平方米、110平方米和90平方米,当时的买入单价分别是3.5万元、1.56万元和1.2万元,总价分别为420万元、171万元和108万元。

“3套房子都是用来投资的,买的时候是三成首付七成按揭,3套房子付出了200万元。”这是陈女士夫妇几年下来所打拼的全部资产,本来期望在今年房价继续上涨时就出手卖掉的,但计划赶不上变化,金地梅陇镇三期开盘价为1.1万元、半岛城邦已经降到不到2万元、东莞金域中央已经跌到9000元,他们全部的投入在一年后的今天已经缩水了50%,“而且银行不断在加息,我的月供已经突破2.2万元,我们成了一个标准的负资产家庭。”陈女士说。如今,她的选择是要么亏本卖掉自己手头的3套房子,要么选择主动向银行断供。还有的是,和其他炒房团一起,跟开发商谈判,商讨退房或者价格赔偿。

这是庞大炒房团的一个缩影。2007年11月前购买房产的炒房者,正赶上了房价的下降通道,这些人都可能将成为自2000年以来中国的首批房产负资产者。

因此,分析人士认为,在楼市波动行情中,应当选择优质物业作中长线投资,尤其考虑买入高租金收益的物业,通过获取租金来实现回报。从租赁市场来看,去年房价的上涨带动了整体租金水平的提高,同时在这一论楼市的调控中,很多购房者都推迟了购房计划,转为租房,需求在春节后的集中释放推动租金在一定时期内走高。

一般而言,租金年收益率如果能达到7%—8%,是一个比较理想的状态。如何选择一个具有高租金收益的物业,世华地产市场研究总监肖小平认为,首先,要考察该物业的人气聚集度,其表现是成交活跃,价格稳定,而这一点通过该区域的中介交易状况可以明显地看到；其次,要考察配套的完善程度,高租金收益物业意味着配套好,但仅仅配套完备的物业不一定租金收益就高,投资者需要观察物业所在区域是否靠近中心商务区即租房人群所在地；最后,要看物业管理水平,例如中海、万科等品牌物业公司的进驻会对保证现阶段稳定的租金水平和未来物业增值加分不少。

另外,由政府的未来规划所带来对物业的影响,投资者要尽量通过各种渠道核实清楚,而对于5年以后的规划利好消息,要特别慎重对待,因为5年楼龄以上的物业,其市场行情已开始走下坡了。

据记者了解,在今年“五一”期间广州十区都有新货上市,预计可售货量在3.3万套左右,各大地产集团既推出优惠单位促销前期产品,也降低预期推售新品价格。另外,有部分中小型新楼盘的发展商则“边看边走”,“五一”前会以部分产品“探市”,真正推货节奏会分散在“五一”后的数个星期里。

值得注意的是,由于贷款利率的提高,投资者对于物业出租的预期收益也随之增加,目前第二套住房的中长期贷款需要承受至少8.613%的年利率水平,因此在出租收益达不到该水平时,应避免盲目贷款买房,条件许可时,可考虑采用一次性付款或减少贷款额度,并在高点卖出。